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北京燕郊项目投资分析报告.doc 全文免费

现时称Beijing燕郊项目覆盖剖析音色 第 PAGE * Arabic * MERGEFORMAT 5 页 现时称Beijing燕郊项目覆盖剖析音色 一、现时称Beijing市降临需求剖析 1、200年现时称Beijing节约坚定的增长,在接管下,柴纳降临需求的曲线上升斜率很大的。。 2、现时称Beijing城市总计划和奥林匹克运动会的手段,放慢现时称Beijing城市根底设备进化。 北津两轴两带多感情总体空间分布,它决定了现时称Beijing的开展打字,的比较级助长了现时称Beijing城市郊区化的开展方向。应用奥林匹克运动会的向东边的,现时称Beijing正放慢城市根底设备进化。最近几年中,现时称Beijing将励开展中南轴和西部大研制。,南风的的开展已变得每一新的热点。通州、亦庄将承受持续的关怀。 3、降临供给首要依托招招标和挂牌。,官价长年累月下跌;内阁诡计降临限定价钱住房,地铁交通躺附近的节约适宜的房屋用地选择。 4、现时称Beijing商品住宅需求贩卖量空投,节约适宜房僧多粥少 现时称Beijing鉴于首都和球面的大都会的强有力的引力,节约活的,招引大批的节约全体居民。2003年商品住宅贩卖1771万平方米,200年贩卖2286万平方米,200年贩卖10000平方米,200年贩卖2225万平方米。 话虽这样说贩卖面积在200年空投,话虽这样说房价多次的下跌。最近几年中,现时称Beijing的房价不太能够下跌。。 5、办公楼、商品住宅供给富裕的,雇用持续下跌。 二、燕郊酒厂项目剖析 1、项目情境 项目用地头衔的原为蒸馏间工业用地。,事实酒厂已亲密的积年,三河驾校训练班。东北角有个锅炉间,同样一排弃置不顾的单层小屋,普通砖使结束。心爱的有一家建材厂,几栋暂时营造和龙龙门起重机。 燕郊酒厂躺京冀边,四向的排列是从东到东的帝国香味,南至102国道,西至茫然的,北至住区。降临面积90亩,住及交际伸出,伸出容积率相近。 该地块详细的伸出期限还没有决定。 交通:现时称Beijing路930号汽车直接国际贸易,起动20分钟到国际贸易感情,快车道15元。 燕郊酒厂四周地方政权机构根底设备完成时,使掉转船头七通(即接入、通上溯、通下水、使通电、通信、热烈、透风) 2、项目需求位置 大同地域,燕郊住区项目,现时称Beijing的每一卫星小镇。 病号是在C区买房沉重地的属于家庭的。。 优势: 本工程躺燕郊门躺附近的。。 京哈快车道公路南线,交通得益。 东面毗连东面皇家地形。 这块地更方更平。。 场子根底根本预备破土,独自地几个的暂时营造,地块内营造物需撤除平整。 优势: 1、四周有大量的对手,更和燕郊项目竞赛外,与通州项目也在竞赛相干。。 2、东部的单层小屋状况非常糟糕的车辆了降临的完整性。。 3、使理解或接受、卫生设备绝对缺乏。 2、外部设备营造剖析 四周营造以东边皇家地形尽,上上城,新贤人庄园。近期商品住宅需求供给量约8000套,80万平方米。 典型的每平方米4040元。 全家人指定 价钱 以后贩卖量 贩卖情境 历史材料 东边皇家地形 4000 卖完   2001年末实行,2002年末对待登机形式上的措施。1480元。 上上城 3700 5500套 售出1600台 2006年6月实行,2800拍打;10月涨到3000拍打;眼前的典型的价钱是3700拍打。 新贤人庄园 4300 200栋营造 40% 2006年8月实行,3500;现时两座新营造开端修建,典型的价钱4300。 香格里拉庄园住房 5000 一栋478套 40% 200年1月底实行,4500。 星河月圆 4400 四期1000台 40% 前3期3000套还剩100套。2006年6月实行3200;7月3400;年末4300。 潮白家 --     未开封想要 北欧小村庄 2840 一期500套卖完   2004年末实行,2400;2005年末,2800. 燕郊酒厂项目商议外部设备楼,该营造的预见价钱为每平方米4000-5000元。。贬低广大地域为每平方米4300-4800元。,目的典型的价钱对价4300元/米。 3、地价料想: 用补助金开展法计算降临价钱: 1)、降临研制后的有重要性 典型的价值:4300元/平方米 2)、到期的本地网营造研制本钱 (1)破土前费:营造和安优质的的10%; (2)营造破土准备上演(略语破土):1400元/平方米; (3)红林中根底设备进化费:着陆15%的破土和安优质的; (4)公共交际设备进化费:着陆15%的破土和安优质的; 研制本钱=(1)+(2)+(3)+(4)=×1400=1960元/平方米 3)、使用费 降临购买行为费和研制本钱积和的2%。 使用费=(V+3%×V+1960)×2% 4)、覆盖利钱 包罗征地费、研制本钱和使用本钱利钱。补助金研制进化期为某年级的学生,降临征用本钱的初始入伙,研制本钱和使用本钱暂时入伙,单利计息,货币利率。 覆盖利钱=(V+3%×V)×1×+〔1960+(V+3%×V+1960)×2%〕×1×× 5)、贩卖费 按价钱的2%计量 6)、贩卖税和费 首要指两税一费,按价值的。 交易税5%,所得税33%。 7)、研制汇成 计算基数=征地本钱 研制本钱 使用本钱 补助金覆盖汇成

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